預售屋禁止換約是什麼？2024年修法重點&注意事項一次看！
https://www.hbhousing.com.tw/News/Detail.aspx?Num=5354 (來源:住商不動產官網之資訊)房產新聞
在不動產交易過程中，經常會聽到「預售屋禁止換約」一名詞，究竟預售屋禁止換約是什麼？生效時間又為何？本篇文就來告訴你2024年修法重點及注意事項。讓你可以瞭解其相關規定，並且瞭解如果預售屋想轉售，又需要符合哪些規定，好保障自身的權益喔！
「預售屋禁止換約」是什麼？
預售屋禁止換約是依平均地權條例修法增訂的「預售屋換約轉售限制規定」，依照平均地權條例第47條之4規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」按此規定，預售屋買賣契約的「買受人」，在簽訂買賣契約後，不得轉售買賣契約給第三人。
預售屋禁止換約生效日
平均地權條例與其相關子法於（112）年7月1日正式上路，內政部亦於6月15日公布預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法，並為保障民眾權利，不溯及既往但嚴格限縮預售屋換約轉售的情形。
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2024年平均地權條例修法5大重點
既然法規本（7）月已修法上路並明確「預售屋禁止換約」，那麼其法源「平均地權條例」實際上修了哪些地方？以下彙整修法5大重點、注意事項說明如下：
1. 【限制換約轉售行為】（第 47-4 條）
■ 預售屋之買賣契約，買受人僅能讓與或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親，或其他經中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准的特殊情形。
■ 建商不可以擅自同意或協助契約讓與或轉售，違規者皆可按戶（棟）處罰新臺幣50萬至300萬元。
2. 【處罰各類炒作】（第 47-5 條）（第 81-3 條）
■ 明確指出只要出現透過他人通謀或為虛偽交易，營造交易活絡之表象、以各類傳播方式散布不實資訊，影響交易價格、利用違規銷售明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利。
■ 可按交易戶(棟、筆)數處罰新臺幣100萬至5,000萬以下罰鍰，且經限期改正但未改正者，連續處罰。
3. 【建立檢舉獎金辦法】（第 81-4 條)
■ 民眾對於不動產銷售、買賣或申報登錄資訊知有違反法規規定情事的違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，只要經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎舉獎金給檢舉人。
4. 【控管私法人買受許可】
■ 配合平均地權條例增訂的第七十九條之-二第1項規定，另增訂「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」。
■ 依據許可辦法第15條，限制登記完畢後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
5. 【管制解約申報登錄】（第 47-3 條）（第 81-2 條）
預售屋買賣契約若有解約情形，建商或受委託不動產經紀業者應於30日內向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊，；違規者將按戶（棟）處罰3萬至15萬以下罰鍰。
*補充說明：
o 預售屋：指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，即預售屋持有的是權利。（第二條第2項）
o 買受人：指簽訂預售屋或新建成屋買賣契約之買方，或已依法繼受者。（第二條第4項）
如果預售屋想轉售，需符合的6大條件
在法律規範下，預售屋禁止換約轉售，惟為了符合實務上發生的各種樣態；因此，內政部有另外訂定核准之「得讓與或轉售情形公告」，其中包含讓買受人「簽訂預售屋買賣契約之後」，能夠例外申請核准換約的六大重大事故種類原則，其符合條件說明如下：
1. 買受人因非自願離職，且逾6個月未就業。
2. 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須6個月以上全天照顧。
3. 買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而無法居住，須另行租屋。
4. 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致第三人死亡，或重大傷害經認定須6個月以上全天照顧。
5. 原買受人死亡，其繼承人無意保留。
6. 共同買受人之間的轉售或轉讓。
*補充說明：
o 另特別提請注意，公告中的重大事故不僅須經縣市政府許可，並且核准得讓與或轉售之戶（棟）數，每兩年僅能換約一戶（棟）。
o 二年期間計算方式：自直轄市或縣（市）主管機關核准日之次日起算。
預售屋禁止換約的本意，即是為了保障真正購屋民眾的安居權益，避免住宅被作為投資標的，不當操作而影響不動產市場的健康交易。期許藉由「平均地權條例」的修法，讓不動產房是更加穩健透明，民眾於購買預售屋前，除注意此新法重點及注意事項外，亦可與房仲業者討論，以協助更明白如何配合新法規，永續不動產房市的穩健秩序。
